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宅建業法はどう変わるか?

平成30年4月1日に建物状況調査(インスペクション)に関する宅建業法が改正されます。どのように改正されるのかをお伝えします。

 

今回の宅建業法の改正は「不動産取引のプロである宅建業者が、専門家による建物状況調査(インスペクション)の活用を促すことで、売主・買主が安心して取引ができる市場環境を整備する」ということを目的としています。

 

宅建業法ではインスペクションのことを「建物状況調査」といいます。是非この機会に覚えておきましょう!

 

今までの宅建業法では、インスペクションに関する規定などは何もありませんでした。宅建業者は顧客に対してインスペクションの話をすることなく、取引が行われていました。

 

しかし、今回の改正で建物状況調査(インスペクション)に関して3つのタイミングで話をすることになります。

 

3つのタイミングとは「媒介契約締結時」「重要事項説明時」「売買契約締結時」です。

 

順番に見ていきましょう。

 

先ず、「媒介契約締結時」です。

 

売主及び買主と媒介契約を締結する際に宅建業者は既存住宅状況調査技術者(インスペクション業者)のあっせんの可否を示し、媒介依頼者の意向に応じてあっせんするという内容です。

 

建物状況調査(インスペクション)を実施することが義務化されたわけではなく、宅建業者が既存住宅状況調査技術者をあっせんできるかどうかを媒介契約書に記載することが義務化されたわけです。

 

この義務化によりインスペクションを知らなかった消費者のサービス利用が促進されるという効果が期待できます。

 

宅建業者にとってはあっせんの可否を示す、つまり「あっせんできない」と媒介契約書に記載することも可能ですが、消費者からは「この業者は大丈夫なのか?」と疑問視される可能性があるので、あっせんできる体制作りは不可欠だと思います。

 

二番目は「重要事項説明時」です。

 

対象物件が過去1年以内に建物状況調査(インスペクション)を実施した物件であれば、宅建業者がインスペクションの結果を買主に対して説明するという内容です。

 

説明の際には既存住宅状況調査技術者が作成した「建物状況調査の結果の概要」を用います。各部位ごとに劣化事象が「有」「無」「調査できなかった」のいずれかに☑が入った書類です。

 

この内容を買主に対して説明することになるのですが、単に「基礎に劣化事象がありました」と説明しても買主は納得しないと思いますので、基礎のどこにどのような劣化事象があったのかを説明する必要があるでしょう。

 

この説明により建物の質を踏まえた購入判断や交渉が可能となり、調査結果を活用した既存住宅売買かし保険の加入が促進されるという効果が期待できます。

 

最後は「売買契約締結時」です。

 

その内容は、基礎、外壁等の構造耐力上主要な部分に関して現況を売主・買主が相互に確認し、その内容を宅建業者から売主・買主に書面で交付するというものです。

 

売主・買主がお互いに納得して売買されるため、建物の瑕疵をめぐった物件引渡し後のトラブルを防止するという効果が期待できます。

 

以上が建物状況調査(インスペクション)に関連する宅建業法の改正点です。

 

政府は今回の改正により、平成25年に既存住宅の流通市場規模が4兆円だったのを平成37年には8兆円に、平成25年に全体流通量に対するかし保険の加入割合が5%だったのを平成37年には20%に拡大するという成果指標を掲げています。

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